Hypotéka a její podmínky v roce 2020

Jistota stálého a vlastního bydlení je v naší zemi velmi důležitá pro většinu občanů. Ale dát dohromady několik milionů korun na byt či rodinný domů si může dovolit jen málokdo. V drtivé většině případů se neobejdeme bez finanční pomoci v podobě hypotečního úvěru.

Spočítat hypotéku

Před několika lety nebylo tak těžké dosáhnout i na 100 % hypotéku doložením stálého příjmu, ale nové zákony a novely si připravily pro každého žadatele mnohem vyšší nároky. Jaké jsou podmínky pro získání hypotéky v roce 2020? Jak jsme na tom při porovnání se zbytkem Evropy?

Vlastní bydlení v Evropě versus pronájem

Možná jste to netušili, ale v České republice bydlí v pronájmu "pouze" 21,5 % což je proti evropskému standardu poměrně velký podprůměr, protože v ostatních zemích evropské unie toto číslo přesahuje 30 %.

Z grafu je patrné, že například Švýcaři nebo Němci upřednostňují bydlení v nájmech, ale naopak téměř všichni Rumuni a Chorvati žijí ve vlastním. Překvapením je, že Slovensko se umístilo na 3. místě a Česká republika až 15. místě. Ceny nemovitostí ve vyspělejších zemích bývají mnohem vyšší, proto zde lidé volí raději možnost nájemného, které je tolik finančně nezatíží.

Základní podmínky pro získání hypotéky v roce 2020

Základní podmínky si nenastavují samotní poskytovatelé bankovních služeb, nýbrž Česká národní banka. Některé banky mohou být následně při posuzování jednotlivých žádostí velmi přísné jiné jsou ke klientům benevolentnější.

Minimální a maximální věková hranice

S minimální věkovou hranicí žadatele je to jednoduché, ta je standardně 18 let. S tou maximální to je už větší oříšek. Nejvyšší šanci mají lidé, kteří jsou v aktivním věku a to zhruba do 64 let. Pokud jste starší je šance na získání hypotéky nižší a nebo počítejte s velmi nízkou dobou splatnosti hypotečního úvěru.

Výše příjmu

Váš příjem musí být v takové výši, abyste byli schopni úvěr bez sebemenších problémů splácet. To člověku příliš moc neřekne, ale Národní banka zavedla pravidlo DSTI. O co jde?

DSTI (DEBT SERVICE TO INCOME)

Je to poměr výše splátek vůči čistému měsíčnímu přijmu žadatele. Zahrnují se do toho nejen splátky z hypotéky, ale ze všech vašich půjček, takže i nebankovní půjčky, kontokorent nebo kreditní karty. Jejich výše může být maximálně 45 % z vašeho čistého měsíčního příjmu.

Ačkoli jde o pouhé doporučení ČNB všechny bankovní domy jej dodržují.

Jakýkoli příjem musí být doložitelný, jednat se může o:

měsíční mzdu
příjmy, které pramení z podnikatelské činnosti
příjem z pronájmu nemovitosti
starobní důchod, invalidní nebo vdovský důchod
rodičovský příspěvek
výživné na děti
renta
diety
a další

Za předpokladu, že pronajímáte byt, ale nájemník vám vyplácí peníze v hotovosti a vy tudíž nejste schopni doložit takový příjem, není následně možné ho uvádět v žádosti. Připravte si potvrzení o příjmu, výpisy z bankovního účtu a podnikatelé by neměli zapomenout na daňová přiznání za poslední dva roky.

Problémem bývají i různé brigády jako jsou dohody o provedení práce nebo dohody o provedení pracovní činnosti, protože některé banky neberou tyto zdroje příjmů vůbec v potaz.

Banku budou samozřejmě zajímat i vaše výdaje, což ovlivňuje počet vyživovaných dětí a další náklady.

Posouzení schopnosti splácet

Ze zákona musí být prověřena vaše bonita, tudíž se připravte na to, že bude nahlíženo do registrů jako je BRKI, NRKI a SOLUS. Pokud by bylo zjištěno, že máte v některých z těchto registrů větší záznam mohl by to být problém a hypotéka by byla zamítnuta.

Drobnější prohřešky v podobě neuhrazeného vyúčtování za mobilní služby nemusí nutně znamenat, že budete neúspěšní, ale některé banky vám kvůli pár stovkám poskytnou hypotéku s větším úrokem. Je nahlíženo na vaši platební historii až za posledních 5 let, což je nutné brát na vědomí.

Předtím než o hypotéku požádáte není na škodu navštívit hypotečního poradce, který může také posoudit vaši bonitu. Banky si musí být téměř 100 % jistě, že budete své závazky vůči ní včas splácet, proto se nedivte, že neuspějete, když jste nebyli schopni uhradit včas ani krátkodobou půjčku před výplatou. Na druhou stranu pokud jste nikdy neměli se splácením dosavadních úvěrů problémy může to vaše vyhlídky jen vylepšit.

Klienti jenž se nacházejí v exekuci nebo insolvenci nemají žádnou šanci hypotéku získat.

Maximální výše zadlužení

Neboli DTI (Debt to income) jedná se o poměr celkového zadlužení vůči vašemu čistému ročnímu příjmu. Celková výše všech vašich půjček nesmí přesáhnout devítinásobek vašeho ročního příjmu. Co to v praxi znamená?

Příklad: Pokud by byl váš čistý roční příjem 200 000 Kč a zároveň byste nespláceli žádné bankovní či nebankovní úvěry, bylo by možné žádat o hypoteční úvěr v maximální výši 1 800 000 Kč. S každou půjčkou by se tato suma snižovala.

Poměr mezi půjčenou částkou a hodnotou zastavované nemovitosti

Jinými slovy takzvané LTV (Loan To Value) je velmi důležitý ukazatel, který se uvádí v procentech a při žádosti o hypotéku je opravdu podstatný. Čím vyšší LTV bude tím se připravte na vyšší úrok. Nejvyšší sazby jsou u hypoték s 90 % LTV, nižší na 80 % LTV a nejnižší na 70 % LTV. 100 % hypotéky se již neposkytují.

Příklad: Potřebujete půjčit na byt 900 000 Kč a kupujete nemovitost v hodnotě 1 000 000 Kč. V tomto případě je hodnota LTV 90 %.

Zjednodušeně řečeno je to částka (udaná v procentech), kterou vám může banka poskytnout po posouzení a zjištění obvyklé hodnoty nemovitosti.